O que é uma hipoteca?
A hipoteca é a garantia de pagamento de uma dívida na forma de um imóvel. O termo costuma ser usado para se referir à modalidade de financiamento que utiliza um imóvel como garantia.
A hipoteca é a principal modalidade de financiamento imobiliário praticada no Brasil, com o próprio imóvel financiado servindo de garantia ao crédito concedido pelo banco para sua aquisição. Quando se fala de financiamento imobiliário no Brasil, é quase certo que se trate de uma hipoteca, embora essa expressão dificilmente apareça na publicidade das instituições financeiras.
Quem já possui um imóvel em seu nome também pode hipotecá-lo para obter empréstimos com outras finalidades, por exemplo, para abrir um negócio ou financiar seus estudos.
Vantagens e desvantagens da hipoteca
A vantagem do empréstimo com hipoteca é a possibilidade de se obter valores mais altos, com prazos mais longos e juros menores do que outras modalidades de crédito.
No entanto, caso deixe de pagar a dívida, o devedor perderá o imóvel que ofereceu como garantia, sendo esse o principal risco da hipoteca. Como o bem foi dado como garantia de forma voluntária pelo devedor, ele poderá ser tomado mesmo se for o único imóvel da família.
Como funciona a hipoteca?
Nessa modalidade de crédito, o bem hipotecado fica em nome de quem pegou o empréstimo, mas é firmado um contrato que garante o direito do credor a ele em caso de inadimplência. O registro da hipoteca é feito na matrícula do imóvel, para que seja público.
Enquanto paga seu financiamento, o devedor poderá usufruir normalmente do seu imóvel. É nisso que a hipoteca difere do mecanismo utilizado no penhor. No penhor, a garantia é entregue ao credor enquanto a dívida não é quitada. Por requerer essa transferência física da garantia, o penhor só se aplica no caso de bens móveis (joias, veículos ou máquinas, por exemplo), ao contrário da hipoteca.
A hipoteca é um direito indivisível, ou seja, o bem hipotecado continuará integralmente como garantia até que a dívida seja totalmente paga. Isso significa que o devedor perderá todo o imóvel se não quitar sua dívida, mesmo se já tiver pago a maior parte dela e o saldo devedor em aberto for bastante inferior ao valor do bem.
Outra característica da hipoteca é que o credor poderá executá-la mesmo se o imóvel não for mais do devedor. Isso é possível porque a legislação não impede que um imóvel hipotecado seja vendido para outra pessoa. O comprador de um imóvel hipotecado poderá perdê-lo se o antigo dono ficar inadimplente.
É o Código Civil que estabelece as regras da hipoteca, nos artigos 1.473 a 1.505.
Tipos de hipoteca
Hipoteca convencional
É o tipo mais comum de hipoteca, que é firmada em comum acordo entre credor e devedor. Ela engloba os contratos comerciais de financiamento que utilizam um imóvel como garantia.
Hipoteca legal
Pouco utilizada na prática, a hipoteca legal é um instrumento previsto na legislação que tem como objetivo de prevenir ou compensar possíveis prejuízos. Ela não depende do aval do devedor, estando prevista em lei para algumas situações. Um exemplo é o direito dado aos filhos sobre os imóveis do pai ou da mãe que voltarem a se casar antes de fazerem o inventário referente ao casamento anterior.
Hipoteca judiciária ou judicial
Esse tipo de hipoteca é determinado pela Justiça, que pode hipotecar um bem do réu a favor da outra parte do processo para garantir o cumprimento da condenação final.
As hipotecas e a crise nos Estados Unidos
A hipoteca é uma modalidade comum de empréstimo nos Estados Unidos. O modelo clássico de hipoteca usado no país estabelecia uma taxa de juros fixa, que valia durante todo o período do empréstimo.
Na primeira década dos anos 2000, os bancos americanos passaram a apostar na concessão de empréstimos hipotecários para clientes sem um histórico de bons pagadores, utilizando uma taxa de juros pós-fixada.
A chamada crise do subprime, que estourou em 2007 nos Estados Unidos, teve sua origem no aumento desenfreado dessa concessão de empréstimos hipotecários de alto risco (subprime mortgage, em inglês).
O aumento na taxa de juros na economia americana fez com que muitos desses devedores não tivessem mais condições de pagar suas dívidas. Simultaneamente, a queda no preço dos imóveis reduziu o valor das garantias que haviam sido dadas aos empréstimos. Esse cenário levou a uma crise no sistema financeiro do país, que acabou por se espalhar por todo o mundo.